年宝能公司与世纪公司签订《联合建房协议》，年双方签订《补充协议》，约定：双方共同确认预算，共同招标选定承包单位、材料商等，待项目完工，宝能公司分得联建项目总面积的1/3，世纪公司分得余下2/3，项目的《商品房销售许可证》办理在世纪公司名下。年12月，宝能公司单独与宏宇公司签订《建设工程施工合同》，约定：宏宇公司承建高层住宅楼，合同价万元。嗣后，宏宇公司因工程款问题诉至法院，要求世纪公司就宝能公司拖欠的工程款承担连带责任。
法院经审理认为，第一，该项目销售许可证及对外销售均以世纪公司名义，其享有工程权利并从施工合同中获益；第二，世纪公司与宝能公司共同选定施工队伍，共同管理项目。同时，世纪公司未就宝能公司与宏宇公司之间履行施工合同的行为提出任何异议；第三，联建协议表明双方共同投资、共同管理、共同获利，完全符合合伙行为特征，因此，世纪公司应承担连带责任。
王刚律师点评：本案焦点在于：未与承包方签订施工合同的联合开发商，是否应承担连带责任？
对于本案，最高院与部分地方高院、中院存在两种观点，即“合同相对论与实际履行论”。
1、未与承包方签订施工合同的联合开发商，应承担连带责任。
《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的暂行意见》第7条：“两个以上的法人、其他经济组织或个人合作建设工程，并对合作建设工程享有共同利益的，其中合作一方因与工程的承包人签订建设工程合同而发生纠纷，其他合作建设方应列为共同原被告。”北京高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第39条、江苏高院《关于审理建设工程施工纠纷案件若干问题的意见》第24条、广东高院《粤高法发〔〕37号指导意见》第12条等，对于联合开发商中未签订施工合同的其他合作建设方，承包人要求其承担连带责任，予以支持。
2、未与承包方签订施工合同的联合开发商，不承担连带责任。
年6月22日《全国民事审判工作会议纪要》第18条归纳了两种意见。其中一种：“当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生债权债务，应当严格遵循合同相对性原则处理。”据此，本案施工合同只对合同当事人产生约束力，对当事人以外的第三人世纪公司不发生法律效力。
总之，各地人民法院指导意见主流观点：联合开发商中未签订施工合同的其他合作方，对施工合同的履行应承担连带责任。
来源：大江晚报
西安法律咨询服务。
