虽然说西安不在自然资源部的22个集中供地城市大名单之列，但在3.30西安楼市新政中依然明确提出了按照季度集中供地的调控政策。
如今，经过2个月时间的等待，西安首批次集中供地来了！而当我看完首批次集中供地的信息之后，顿时对降房价没有了信心。
可以预测，接下来西安在售的一些新盘，登记情况可能会更火爆。
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首先，我们先来看一下今天西安所发布的集中供应的土地信息。
今天一共所发布的20宗土地，具体信息如下：
YT7-5-69宗地：位于莲湖区大寨路以南、丈八北路以东，土地面积22.亩（住宅20.亩，商服1.亩），容积率5.72，挂牌起始价为万元，该地块商品住宅毛坯房销售均价为元/㎡。WY6-20-宗地：位于未央区北辰大道以西、环湖路以东，土地面积.亩（住宅.亩，商服5.亩），容积率3.29，挂牌起始价为万元，该地块商品住宅毛坯房销售均价为元/㎡。CB2-8--3宗地：位于浐灞生态区东二环以东、广安路以南，土地面积35.亩（住宅31.亩，商服4.亩），容积率1.2-4.53，挂牌起始价为万元，该地块商品住宅毛坯房销售均价为元/㎡。QI10-9-宗地：位于曲江大明宫太华南路以东、北二环以南、玄武路以北，土地面积52.亩，土地用途为居住用地，容积率3.5，挂牌起始价为万元，该地块商品住宅毛坯房销售均价为元/㎡。QJ4-2-88宗地：位于曲江新区长安南路以东、翠华路以西、南三环以南，土地面积78.亩，土地用途为居住用地，容积率2.8，挂牌起始价为万元，这块地属于安置型商品房用地，毛坯房限价为元/㎡。GX3-19-14宗地：位于高新区兴隆街办纬三十二路以北、西沣路以西，土地面积.亩（住宅95.亩，商服8.亩），容积率2.8，挂牌起始价为万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡、商业用房限价为元/㎡。GX3-26-31宗地：位于高新区兴隆街办兴隆二路以北、兴隆三路以南、双江一路以西，土地面积为.31亩（住宅.32亩，商服7.99亩），容积率2.8，挂牌起始价为万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡、商业用房限价为元/㎡。GX3-26-50宗地：位于高新区兴隆街办兴隆一路以北、兴隆二路以南、规划一路以西、经三十八路以东，土地面积为.亩（住宅.亩，商服8.亩），容积率2.8，挂牌起始价万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡，商服用房限价为元/㎡。GX3-36-6宗地：位于高新区鱼化街办天谷三路以北、天谷二路以南、云水五路以西、云水六路以东，土地面积78.52亩（住宅74.亩，商服3.亩），容积率2.8，挂牌起始价为万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡、商业用房元/㎡。HK2-1-57-1宗地：位于航空基地宏腰路以南、规划五路以东，土地面积93亩（住宅87.亩，商服5.亩），容积率2.59，挂牌起始价为万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡。HK2-1-52宗地：位于航空基地规划八路以北、迎宾大道以东，土地面积40亩，土地用途为居住用地，容积率2.6，挂牌起始价为万元，该地块属于共有产权房用地，购买人产权份额为80%、政府产权份额为20%，限价元/㎡。LT3-55-10-1宗地：位于临潼区行者街办黄金大道以西、陇海铁路线以北、西康铁路以南，土地面积66.亩，土地用途为居住用地，容积率1.0-1.8，挂牌起始价为万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡。GB宗地：位于阎良区人民东路以北，柳东路以东、泾惠一支渠以南，土地面积48.亩（住宅40.亩，商服8.亩），容积率2.0-2.6，挂牌起始价为万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡、商业用房元/㎡。610114003GB宗地：位于阎良区人民东路以北，规划路以东、泾惠一支渠以南，土地面积16.亩（住宅12.亩，商服4.亩），容积率2.0-2.6，挂牌起始价为万元，这块地属于安置房商品房用地，毛坯商品住宅限价为元/㎡、商业用房元/㎡。GB宗地：位于阎良公园道一路小区以北、航博大道以南、年丰路以西，土地面积89.亩（住宅79.亩，商服9.亩），容积率2.5，挂牌起始价为50万元，该宗地商品住房建设品质等执行阎良区住建部门相关要求，毛坯商品住宅限价元/㎡。QJ10-10-宗地：位于曲江大明宫遗址区太元路以北、红旗铁路专用线以东，土地面积17.亩（住宅16.亩，商服1.亩），容积率2.8，挂牌起始价为万元，毛坯商品住宅销售均价为元/㎡。QJ10-8-宗地：位于西安曲江大明宫遗址区凤城一路以南、陕西大明宫投资发展有限责任公司以东，土地面积17.亩，土地用途为居住用地，容积率1.2-2.8，挂牌起始价为0万元，毛坯商品住宅销售均价为元/㎡。GX3-37-1宗地：位于高新区天谷六路以北、云水六路以东，住宅用地.亩、商服用地53.亩，住宅容积率2.8、商服容积率4.0，挂牌起始价为万元，毛坯商品住宅销售均价为元/㎡。GX3-33-9宗地：位于高新区鱼化寨街道以南，土地面积71.亩，土地用途为居住用地，容积率2.8，挂牌起始价为15亿元，毛坯商品住宅销售均价为元/㎡。HT01-5-47-1宗地：位于航天基地神舟大道以东、航开路以北、高望路以西，土地面积为.亩（住宅.亩，商服4.亩），容积率2.8，挂牌起始价为18.5亿元，毛坯商品住宅销售均价为元/㎡。
上述20地土地面积共计1.09亩，挂牌起始价为.亿元。其中，安置型商品房用地共计.亩，主要集中在高新、阎良、曲江；共有产权房用地为40亩，位于阎良；另外.亩开发用地为市场化商品房项目用地。
02
作为西安首次集中供地，也是年二季度集中供地，除了土地量大之外，这批土地的供应还有以下几个特点：
第一，安置用地、商品房用地同时供应。在此次所挂出的20宗土地之中，有9宗是安置房用地、1宗是共有产权房用地，也就是说真正的市场化商品房用地只占到一半。安置型商品房用地相对来说价格较低，一般都是地方国企底价摘得。这样的集中供地方式，可以通过安置用地与市场化商品房用地拉均此次集中供地的单价，防止市场化商品房用地集中供应导致高地价。
第二，地块设定最高限价，达到最高限价之后竞自持面积，自持比例达到50%之后竞自持年限，自持年限达到最高70年之后，转竞宗地内无偿移交的配建公租房面积/宗地内无偿配建移交人才房面积。这样避免了地王的出现，但却把更高的成本转嫁到了自持环节。
第三，限房价、竞品质、竞地价。这种出让方式在3.30楼市新政中有提及，此次算是正式落地，20宗土地不管是市场化商品房还是安置型商品房、共有产权房，均给出了毛坯商品住宅销售均价，这在西安是首次。之前地产房剑很多次在文章中就分析提到，西安为了给土地市场降温，很有可能实行限房价、竞地价的出让方式，这样就从一定程度上控制了房价涨幅。
第四，定品质。此次所集中出让的地块，在竞买要求中均提到一条“宗地商品住宅建设品质等执行高新区（曲江新区、航天基地、浐灞生态区、阎良区）住建部门相关要求”，在土地出让环节定品质，就避免了开发商拿地之后在品质方面降标的可能性和空间。
03
从一定程度上讲，集中供地的出发点是好的，通过这种方式分流开发商的资金，避免一些地块竞拍过于激烈导致地王的出现。
但是，从已经完成首批次集中供地的城市土地供应情况来看，与该项政策执行之初的出发点相差甚远，杭州、成都、广州、北京等城市均出现了抢地大战。
因为，对于开发商来说，集中供地意味着开发商在一年中拿地的机会越来越少，每一次集中供地时必将调用整个公司的资金来参与竞拍以此确保有所收获，从而也就出现了土拍竞争继续非常激烈，进一步抬高地价。
此次西安所挂出的20宗土地中，只有10宗是市场化商品房拍卖的地块，而目前在西安市场上打算拿地的地产企业起码在百家以上，其中不乏土地储备不足的一些龙头房企。
可以想象，西安的集中供地也必将是抢地大战。
同时，从集中供地对于房价的影响来看，虽然说西安所挂出的土地设定了土地最高限价，但开发商必然会将自持成本、配建人才房等成本转嫁到房价方面。而地价达到最高限价之后竞自持，意味着这些土地供应之后会有一部分在一定年限内无法销售，对于新房市场供应的影响也必将是显而易见的。
另外，从西安给出的每宗土地限定的房价来看，其实并不低。
例如：高新软件新城板块.亩住宅、商业地块，鱼化寨板块的71.亩居住用地，给出的商品住房毛坯销售均价分别为元/㎡、元/㎡，而目前该区域的招商臻观府此前的精装高层售价2.45万元/㎡左右；航天基地板块的1宗.亩居住兼容商服地块，给出的商品住房毛坯销售均价为元/㎡，而距离该地块不远处的鑫苑府精装高层均价只有1.73万元/㎡；曲江大明宫板块的2宗地，毛坯均价给出的是1.98万元/㎡，而该区域华宇锦绣长安精装高层均价在1.93万元/㎡……
毛坯均价超过区域内的精装房价，房价能降吗？此次集中供地的毛坯房价一出，估计会让更多的在售项目性价比得到凸显，更多的人会进行登记在售的项目。
从这个角度来讲，集中供地控房价，只能是一个幻想。
