西安第一轮集中土拍第2轮结束，不少业内形容这次土拍就一个字：“惨！”
4宗地以底价成交、2宗地触顶摇号、1宗溢价。包括4家国企、1家城投公司和2家民企，没有流拍和撤拍！
坦白说，西安年第一次集中土地拍卖第2个交易日，土拍的情况并不理想，但如果我们客观一点，和全国其他城市做一个对比，就会发现西安的表现还算不差。
天津，一半地块因故停牌，流拍率达80%；济南，流拍率47%，成交大部分是地方平台公司托底；南京，流拍率32%；无锡，8块地7宗底价成交，1宗3.68%溢价，大多也是地方平台公司托底。
所以，在“比惨”这件事情上，大哥不说二哥。
相信大家都看到了，房企虽然已经没有了之前的热情，但好在西安第二轮土拍的溢价率、流拍率双双下降，在明面上至少每块地都有成交：
底价成交：
紫薇地产摘得的GX3-42-52宗地（56.亩，容积率2.0），位于未来之瞳以南，楼面地价约元/㎡；
天地源摘得GX3-42-25宗地（30.亩，容积率2.8），位于未来之瞳西侧，楼面地价元/㎡；
短评：这个地块准确来说位于中央创新区未来之瞳西南方位，此板块毛坯销售均价在2.6万/㎡左右。目前地块有龙湖青云阙、天地源棠樾坊、紫薇云峰里等。
高新地产摘得的GX3-33-26宗地（35.亩，容积率2.5），位于丝路软件城板块，楼面地价元/㎡；
短评：地块仅35亩，距离地铁3号线鱼化寨站大概1公里左右。周边有高新第12小学、鱼化寨商圈等。周边在售新盘有高新金茂悦园，毛坯销售均价2.3万/㎡。
陕建地产此次摘得的QJ10-10-、QJ10-10-宗地（44.亩，容积率2.5/5.5），位于大明宫，楼面地价约元/㎡；
摇号成交：
陕西瑞朗置业有限公司摇中的CA06-29-5宗地（77.亩，容积率2.0），位于长安区常宁新区神禾一路以北、子午大道以东，楼面地价元/㎡。
西安迪维诺置业有限公司摇中的HK1-1-49宗地（59.亩，容积率2.6），位于航空基地翠林路以南、航空四路以东，楼面地价元/㎡。
溢价成交：
高陵55亩地被高陵城开溢价14.6%成交，楼面价为元/㎡。
这里大家需要特别注意的是，据不完全统计自年3月诞生第一宗万元地以来，迄今为止，主城各大新区已经诞生48宗万元地（年6宗、年20宗、年15宗、年7宗）！（数据截至年第一次集中土地拍卖第2个交易日）
综上所述，我们客观看待今天的土拍，合情合理。
4宗底价成交，1宗溢价率不高，都说明开发商明显冷静多了，拿地已经不再上头！所以，我更愿意用“理性”这样的关键词，来看待这一轮的土拍。
为何“昔日之蜜糖，缘何变成今日之砒霜”？究其最直接原因，无非4点：
其一、“土拍解绑”效果实际体现需要时间。
减少拿地附带条件的效果实际体现到数据上，是需要一定时间的，首批土拍房企并不能从数据上看到变化，参与度不大也是意料之中。
其二、利润不断被挤压，说白了就是没钱赚。
其实房企和投资买房一样，要是这房子/地块没钱赚，没利润，根本不会拿。
之前有房企还表示：“公司努力做到1%-2%的净利润水平。”这都是幸运的了，不亏钱已经成了开发商最后的底线了。
既然如此干脆不拿地了。
其三、预期发生了变化。
或许你有疑惑，那为什么前几年开发商那么热衷于拿地，即便明知道“面粉贵过包”，明知道自己是高价地王，依旧奋不顾身去抢呢？
原因就是开发商对后市的预期发生了根本变化。
以前即便是高价地，开发商也不担心，只要房价一涨，什么地王都不怕站岗。
但现在，在机关枪扫射般的密集调控下，“稳房价”是全国的硬核目标！所以对房企来说，“房价不上涨，那地王就站岗。”
其四、现金为王，安全第一，当下活下去才是最重要的。
这里分两种情况，一种是真没钱了，另一种是有钱但也不敢花了。
开发商什么时候有钱过？不一直都是负债吗？的确是这样，这里大概包括两种：
1、因为限价，大多数项目无法上市。因为按照限价开盘，必定亏本。而对部分房企来说，过去两年的销售额，根本无法支撑疯狂的土地支出。
2、购房者买房的积极性下降，当开发商发现销售回款预期变慢，自己“两条腿”都可能被打断时，才真正谨慎起来。
如果仅仅只是这样，还不算太惨。惨的是，债务纷纷到期，融资渠道又收窄。
所以，在三道红线和两条红线的高压下，保持现金流活下去才是最重要的。
对普通购房者而言有什么参考？
在第一轮土拍的第一次交易日，已经明确告诉大家，我们可以从土拍的情况中发现一些思路，溢价成交的土地大多是“热土”。
1、对于自住型普通购房者，建议积极购买新房或者二手市场淘一淘次新房。
2、对于最近有所抬头的投资型购房者，建议重新审视流动性。
接下来6月23日9宗地块集中出让，土拍热度如何？大家还是可以观望一下的，毕竟房子该卖多少钱，取决于以后的政策和市场，而并非现在的地价！
