年摘要
XIAN
年，在全国地产市场低迷的大背景下，西安土地招拍挂市场表现相对稳健，成交面积实现增量，出让收入继续增长。商品房市场供销缩量明显，价格保持平稳。
全年西安市招拍挂市场共成交各类建设用地宗、.49亩，同比增量6.55%，出让面积位居全国第一，实现土地出让收入.50亿元，同比增长8.97%，土地出让收入居全国第七名。其中，成交居住用地亩，成交商业用地.29亩。本年度居住用地中心城区热点区域为高新区、雁塔区、港务区及长安区，西咸新区集中在空港新城、沣东新城及秦汉新城，远郊区县为阎良区和高陵区。
全年西安市商品房供应面积.42万㎡，同比下降13.19%，销售面积.12万㎡，同比缩量28.63%。本年度商品住宅热点供销区域中心城区为港务区、高新区及浐灞生态区，西咸新区为泾河新城、沣东新城及沣西新城，远郊区县为高陵区、蓝田县及阎良区。
年西安市（含中心城区、远郊区县及西咸新区）土地招拍挂市场成交面积实现增长，出让收入继续增加，连续三年跨越千亿门槛。本年度成交各类建设用地宗，.49亩，较上年增量6.55%，实现土地出让收入.50亿元，同比增长8.97%。
-年西安市招拍挂市场土地成交面积及出让金图
备注：统计范围为大西安全域，-年西咸新区仅包含沣东新城，年及以后西咸新区含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港及能源金贸区。
分用途看，年成交住宅用地亩，商业用地.29亩，工业用地.30亩，其他用地.90亩。
年西安市招拍挂市场土地成交各类用途占比图
分区域看，中心城区成交总面积为.52亩，六年后首次降至万亩以下，占比全市33.71%，其中高新区连续四年领衔；西咸新区成交总面积.49亩，占比全市37.07%，空港新城远超其他板块；远郊区县成交土地.48亩，占比全市29.22%，周至县居首。
年西安市招拍挂市场各区域土地成交情况
量价走势
年，西安市居住用地成交量微降，出让收入上涨，土地及楼面单价继续上涨。全市共成交居住用地宗，亩，实现土地出让收入.02亿元，相较年，成交面积下滑3.67%，出让收入增长7.42%。本年度居住用地价格仍在上涨，平均土地单价万元/亩，楼面单价元/㎡。
-年西安市招拍挂市场居住用地量价变化图
区域分布
年西安市居住用地中心城区与西咸新区成交面积平分秋色，远郊区县大幅缩量。中心城区成交.02亩，占比全市45.21%，其中高新区成交量稳居第一，雁塔区和港务区量级相当，其余区域均在亩以下；西咸新区.29亩，占比全市45.21%，空港新城居首，其次为沣东新城和秦汉新城；远郊区县仅成交.7亩，占比全市9.16%，阎良区排位第一。
年西安市居住用地分区域量价对比图
量价走势
年，西安市商业用地成交面积与出让收入齐涨，由于成交地块容积率4.0以上占比近三成，导致商业用地土地单价上涨，楼面单价下滑。全市共成交商业用地宗，.29亩，实现土地出让收入.63亿元，相较年，成交面积与出让金均上涨，商业用地土地单价万元/亩，楼面单价元/㎡。
-年西安市招拍挂市场商业用地量价变化图
区域分布
年商业用地三大区域仍以西咸新区为最多，连续五年放量供应，本年度成交商业用地.01亩，占比西安市总量近半，其中沣西新城居首，其次为泾河新城，沣东新城、能源金贸区均在亩以上；中心城区.76亩，占比39.82%，高新区居首；远郊区县供应.52亩，占比10.45%，阎良区排位第一。就土地出让收入来看，中心城区年商业用地出让金为.34亿元，占比全市65.27%，高新区以45.83亿元居首；西咸新区土地出让金53.12亿元，沣东新城19.24亿元领先；远郊区县7.18亿元，鄠邑区2.37亿元居首。
年西安市商业用地分区域量价对比图
居住用地楼面单价热力图
商业用地楼面单价热力图
西安市年房企拿地面积及金额图
年，西安市商品房供销缩量明显，价格微涨。商品房新增供应面积.42万㎡，同比缩量13.19%，六年来首次跌破两千万方，销售面积仅.12万㎡，同比缩量28.63%，为近十年来历史低值，销售均价微涨0.92%，涨速明显放缓。年底商品房库存量为.16万㎡，去化周期升至29.96个月，库存进一步增加。
-年西安市商品房供销量价走势图
分区域看，年中心城区供应商品房面积.12万㎡，西咸新区.93万㎡，远郊区县供应.37万㎡；成交面积中心城区、西咸新区及远郊区县本年度分别为.03万㎡、.29万㎡及.80万㎡；成交均价中心城区同比基本持平，西咸新区同比下滑5.52%，远郊区县同比上涨4.64%。
西安市商品房三大区域销售价格变化图
商品住宅市场
年，西安市商品住宅（含普通住宅、洋房、别墅）供应量为近六年新低，销售量为近十年来新低，销售价格涨幅明显收窄。全市新增供应面积.09万㎡，销售面积.81万㎡，分别同比下滑16.10%和32.26%，销售均价同比上涨5.91%，价格涨幅趋缓。年商品住宅供销比为1.27，整体呈现供大于求态势。年底库存量为.95万㎡，去化周期拉长至12.43个月。
年-年西安市商品住宅供销量价走势图
商业市场
年，西安市商业供应量持续下滑，销售量保持平稳并首次超出供应量，销售价格持续走低。全市新增供应面积.08万㎡，销售面积.74万㎡，销售均价同比下降4.15%。到年底商业库存量为.95万㎡，去化周期72.22个月。
-年西安市商业供销量价走势图
办公市场
年，西安市办公供应量微增，销售量价齐降。全市新增供应面积71.11万㎡，销售面积46.47万㎡，办公销售均价同比下滑5.54%。到年底办公库存为.32万㎡，去化周期拉长至94.91个月。
-年西安市办公供销量价走势图
年西安市商品住宅产品主要以改善型为主，成交面积段集中在-㎡，占比总量39.06%，且占比连年扩大，㎡以上终极改善类型占比达到5.27%；成交价格段主要为1.5-2万元/㎡，占比总量36.13%，2.0-2.5万/㎡及2.5-3万元/㎡高价类型占比较去年分别增加4.90及1.34个百分点。就客户来源看西安市商品住宅客群主要为西安市本市居民，占比为35.18%，且近5年来呈逐年上升趋势，省内其他城市占比稳定在40%左右；分年龄段看，西安市主力客群仍为30-40岁及20-30岁，占比分别为38.70%、32.62%，较去年同期占比微增，20岁以下客群占比呈逐年下降态势。
年西安市商品住宅成交价格面积
及客户分布、年龄占比图
自年下半年以来，西安楼市结束持续五年的上涨步入调整周期，市场一路走低，供销齐降，热度持续下滑。根据西安市商品住房意向登记平台数据，年全年平均人房登记比4.52，同比下降52.14%；开盘当日去化率55.84%，同比下降24.68%。本年度千人摇及万人摇项目明显减少。全年共计26个千人摇项目，3个万人摇项目，总量较去年减少27个，万人摇项目分别为高新区的天地源·丹轩坊、港务区的华润置地·未来城市DK-5及曲江新区的中国铁建·万科翡翠国际，千人摇项目主要集中于国际港务区、浐灞生态区及高新区，其他区域零星分布。
SUMMARY
市场总结
年，受疫情持续冲击及房地产去杠杆金融调控叠加影响，西安市楼市延续低迷调整态势，供销规模萎缩、房价涨幅收敛、区域走势分化。土地市场表现相对稳健，折射出西安城市发展的韧劲与潜能，也为后市积蓄了动力和空间。
●土地成交规模逆势增长，出让金连续三年破千亿。
●土拍市场参与度降低，市场信心有待提振。
●楼市交易量能萎缩，价格涨势趋缓。
●市场热度持续下探，区域走势分化加剧。
●销售额集中度提升，实力房企地位强化。
市场展望
当前我国经济恢复面临的“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力仍然较大，房地产市场的颓势短期内难以有效改观。年内中央和地方相继出台一系列稳经济促发展举措，尤其是下半年以来，金融调控“转舵”，“四限”调控宽松，积极的政策信号有利稳定预期提振信心。房地产稳则经济稳，有效发挥房地产业在消费投资方面的拉动牵引作用，对当前的稳经济促发展意义重大。年末中央经济工作会议提出，要坚持稳字当头、稳中求进，有效防范化解房地产业风险，确保房地产市场平稳发展，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，完善住房市场和保障两大体系建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。随着疫情影响的逐渐消退，以及宏观调控政策面的改善，房地产市场循环秩序将逐步改善回归正轨，经历一定时期的整固修复后，在有效市场和有为政府的协同作用下，房地产业有望实现软着陆，迎来新发展模式下平稳发展的新阶段。
土地市场/
■伴随着经济企稳和政策宽松，我市土地市场基本面将逐步改善，市场热度上半年难有改观，下半年或现回暖起色，全年将延续相对稳健的运行态势。
■土地供应规模预计高位小幅回落，宅地价格将维持系统性稳定，商业地价仍面临下行压力。
■遵循“产城人”、“人地房”统筹协同配置，优化增量与盘活存量并举，从中心城区向外围递延辐射，供地结构及空间布局将更趋合理。
■支撑住房市场体系和保障体系同步完善，保障性租赁住房用地供应将进一步加大。
房产市场/
■确保房地产市场平稳发展，保交楼、保民生、保稳定，防范化解房地产业风险是重中之重。
■当前市场背景下投机炒房的逻辑基本终结，主城区“四限”调控或将及时退出，合理有效需求的释放，将进一步改善市场循环，提振市场活力。
■预计全年楼市呈现“先抑后扬”筑底整固走势，供需错配失衡状态难以根本扭转，市场竞争日趋激烈，供销规模有望小幅回升。
■市场结构分化趋势将延续，主城区需求回流，改善类商品住宅份额继续提升，核心热点区域量价依旧坚挺，外围区域量价下滑趋势不改。
■房地产新发展模式下，对开发企业的产品力、运营力和资源整合力等综合实力提出更高要求，投融资收并购、合作开发、片区综合开发将大行其道。
